个人住房转按揭贷款是什么缘由

个人住房贷款等额本息好还是等额本金好？问题详情：什么是等额本金

推荐回答：等额本息还款法是指借款人每个月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金还款法则是指借款人每个月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。

这两种还款方式的区别是：

等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。

这类还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。

这类还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提早还款人群。

以建行为例，贷款金额100万元，贷款期限 0年，贷款年利率5.94%计算，选用等额本息法每月需要还款5957元，如果贷款还款进程中未提早还款那么累计 0年共需要还款214万4500元，其中还息114万4500元；选用等额本金还款法贷款发放后首月需还款7728元，次月7714元，以后逐月递减，如果贷款还款过程中从未提前还款那么累计 0年共需要还款189万 500元，其中还息89万 500元。

另外：2008年末，市民王先生在某银行办理了一笔20万元20年期的贷款购房业务。

因办理时银行工作人员没有及时提醒，刘先生按默许方式选择了“等额本息”的还款方式。

过后，王先生的一名朋友告知他，“等额本息”的还款方式将会多还利息，比较“吃亏”，不如选“等额本金”的方式。

而有关两种不同房贷还款方式的消息，也引发了一些消费者的关注。

两种方式有何不同？利息有甚么差异？什么缘由造成如此落差？ 交通银行长春分行个金部首席沃德客户经理孙凤彪指出，目前个人住房贷款最常见的还款方式是等额本息和等额本金两种模式，依照银行利息的计算公式：利息＝资金额×利率×占用时间，虽然从测算的结果来看，“等额本金”还款方式比“等额本息”方式支付的利息少，但相应的，“等额本金”方式所占用银行资金的时间也比“等额本息”少。

因此，其实不存在“等额本息”方式还贷“吃亏”的说法，对于贷款来讲，贷款者多用银行的贷款一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大。

对两种还款法不能简单比较。

等额本息还款利息总额高。

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每一个月中。

这是多数银行长期推荐的一种还款模式。

作为还款人，每一个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单,每月承担相同的款项也方便安排收支。

但是这类还款方式的利息总额比较高。

孙经理介绍说，如果贷款人出现提早还款的情况，已还款年限越长越不划算，因为贷款人在前几年归还的贷款中，归还的多数是利息。

等额本金还款初期压力大。

等额本金是指在还款期内把本金等分，每个月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，每月的还款本金额固定，而利息愈来愈少。

此种还款模式支出的利息总和相对于等额本息利息会有所减少。

比如，王先生所贷20万元20年期的房贷，如果王先生能享受七折利率，则按“等额本息”还款方式：月均还款额为1228.68元，支付总利息为9.49万元 ，还款总额为29.49万元。

而按照“等额本金”的方式，需支付利息8. 5万元，还款总额为28. 5万元，首月还款额为1526. 元，还款期最后一个月的还款额为8 6.22元。

对于“等额本金”来讲，由于前期归还了较多贷款本金，较“等额本息”而言，实际上是减少占用银行资金的金额和缩短了占用时间，因此贷款利息总的计算下来就相对少了一些。

如果遇到贷款利率调整，对支付的总利息而言，等额本息还款方法要比等额本金遭到的影响大。

原则上来讲，即便降息，等额本金也会比等额本息的利息总额少，但现在出现一种特殊情况，当贷款利息低于同期存款利率（目前的 0%下浮优惠政策），贷款人可以利用存贷差，将贷款本金存入银行，以存款利息偿还贷款利息，并会出现一定盈余。

贷款人应根据本身实际还贷能力选择还款方式。

工行 省分行营业部桂林理财中心董薇认为，本息法和本金法的具体选择上，还要因人而异。

本金法虽然更加“便宜”，但借款人购房开销已经很大，早期将承受还贷进程中最重的压力，容易造成周转困难。

对某个具体的借款人来讲，如果目前的收入比较高，而将来又有可能减少收入，如数年后即将面临退休的中年借款人，那就适合选择“等额本金”还款方式。

反之，如刚踏入职场不久的年轻借款人，未来的收入可望随着技能和年资的增加而水涨船高，这类借款人则宜选择“等额本息”还款方式。

如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金投资的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他投资的，建议选择“等额本金”还款方式。

另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有益。

据了解，由于等额本金还款法在计算上有些麻烦，再加上银行会有一部分利息上的损失，因此多数银行并不愿向贷款者推荐等额本金还款法，而直接推荐等额本息法。

笔者向省内各家银行咨询得知，只要贷款者提出申请，银行都会根据贷款者的意愿，为其提供等额本金还款法。

请问我现在工商银行个人住房贷款，是等额本金还款，还是等额本息还款？问题详情：我现在还款本金逐月递增，还款本息逐月递减，请问我现在是等额本金还款方式，还是等额本息方式

推荐回答：你这个是等额本息，先利息占90%多本金不到10%，你还5年左右你出的全是利息，你的本金还没怎么动，这种还款每个月金额一样，所以提前还款划不来，等额本金是先大部分本金，后利息，这类还款方式一开始还的很高，慢慢每一个月会少，由于大部分人资金买了房压力比较大，所以还是很多人选等额本息

个人住房贷款究竟应不应当提早还贷呢？推荐回答：个人认为根据自己的实际情况定，如果有过剩的钱随便拿来干点甚么投资也都好得多，现在的利率相比起通胀来讲还是很划算的，最多5-10年的时间，眼前这点月供，到那个时间随着通货膨胀已变得不多了。

在美国如果个人住房按揭贷款无力偿还，个人将房屋交给银行就可以不再继续还款，是否真的？问题详情：美国个人住房贷款个人是否承当无穷责任？请问

推荐回答：【T教授说】

准确的说，美国在个人住房贷款中，个人承认的是有限责任。

在美国，最最重要的一点，是有《破产法》，也就是说，自然人，也就是我们自己可以像公司那样，在“经营不善”、“资不抵债”时，可以向法院申请破产清算。

所以，一旦当房价下跌，房子资不抵债时，或因个人原因，无力还房贷时，个人可以向法院申请破产保护，或者直接选择“断供”，直接把所持有的住房甩给银行，其个人住房债务也就就此中止了。

固然，这种破产和违约也不是一点副作用都没有，比如它会在个人的信用上留下违约不良记录，等到下次再找银行借钱时，就没那末好说话了。

而且，除《破产法》，还有一道保护伞，就是买卖合同。

在个人与银行签的按揭贷款合同上，也会规定，如果个人以按揭贷款情势购买的商品房成为了“负资产”，只要把所持有的房屋的所有权交给银行，就可以了完事了， 银行就不会再找个人的麻烦。

但很不幸的是，我国并没有这样的《破产法》。

也就是说，对于那些通过银行贷款来购买住房的人来讲，我国既没有《破产法》保护自然人，购房贷款按揭合同也不会给出其债务是有限责任的条款。

所以，中国与美国恰恰相反，我国的个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。

也就是说，假设一个中国人在大陆某城市购买了1处房屋，因一些不可控因素，出现的房屋价格大跌，甚至资不抵债（总房价已小于银行的贷款额），这个时候，房屋已成了他的“负资产”。

但不好意思，他还是需要还钱。

如果，这时你擅自“断供”，这时候他做按揭的银行不仅会收回该房屋，而且他欠银行的钱还得继续还，直到全部债务还清为止。

所以，对国人来说，这是很可悲的一件事，不仅自己买的房子没有了，自己付的首付及前期供款也打了水漂，而且还要背负一身的债务。

住房贷款晚还了一天，有甚么影响吗？问题详情：刚买了房子办了房贷，贷款已经办好了银行没通知我，昨天应该是还款日，银行只有20块今天收到短信我才知道，今天把钱赶忙存上了，晚还了一天有甚么影响啊，影响大不大啊？

推荐回答：

房贷的还款和信用卡的不一样，最重要的区别就是房贷还款没有类似信用卡还款的“宽限期”。

信用卡一般对用户设置有 天左右的宽限期，比如你的到期还款是20日，那末你再21-2 日还款也不算逾期。

而房贷扣款则不同，银行会在当天进行扣款，如果账户余额不足，就会扣款失败，如果当天银行没有完成扣款，就意味着逾期还款。

或许有人会说房贷也有宽限期，但此宽限期非彼宽限期，贷款宽限期”，宽限期内，借款人每月只需支付利息、暂时不需还贷款本金，而宽限期结束后，才会开始依照合同约定等额本金或等额本息方式来还本付息，常见的有1年(12期)、2年(24期)、 年( 6期)、5年(60期)不等。

换句话说，就是将个人还款年限变相往后推1-5年。

对于没有提早存款，而造成银行扣款失败，就是逾期还款。

那么逾期会有什么后果？

逾期就视为违约！

借款人由于逾期而被银行要求提早全部还款，是有理由的。

目前各银行的格式房贷合同文本均有关于提早收贷的约定，一般银行规定连续 期逾期或者累计6期逾期就可以提前收贷。

需要知道的是

连续 期，是指连续三个月的还款日没有按时还款，累计逾期90天左右。

累计6期逾期是指第一次逾期后，将钱还上了，以后过了一个月或几个月，又出现逾期，又把钱还上了，这样反复出现6次。

如果第一个月逾期后，银行通过电话或短信的方式通知并提示你需要按时还款,同时会产生罚息，及时把钱还上，银行就不会走诉讼至法院。

连续三次以上，你这笔贷款的银行客户经理就会直接给你打电话开始催你按时还款，还会上门催缴贷款。

到达6次以上，银行就会通过法律手段来维护权益，到时就会有银行的律师开始给你打电话，这期间你的抵押房产将会被冻结。

借款人今后将无法获得其他金融机构贷款，个人征信系统中也会出现不良记录一旦出现信誉污点，即便是后来将贷款补上，信誉污点也会跟随着借款人长达5年之久。

但还是需要提示大家，只要你发生过一次贷款逾期情况，就会自动出现贷款所在银行的征信系统中，而你没有及时还款的话，一般在下个月就会出现在央行的征信系统中。

所以说，每月还款的时间，一定要记牢，不要因小失大。

公积金里的钱可以冲抵住房贷款吗？问题详情：房贷1900，公积金800，是不是个人再交1100？

推荐回答：公积金可以用来还房贷，但不是冲抵。

要回答清楚这个问题，首先搞清楚几个帐号。

第一个帐号是公积金帐号，缴存的公积金都在这个帐号里，查询这个帐号余额需通过公积金网站进行。

这个帐号在公积金卡下方，数字位数较短的那个帐号。

第二个帐号是公积金卡的银行帐号，一般是6开头。

第三个帐号是个人还贷的银行卡卡号。

公积金提取的方式包括租房提取，购房提取，按月还贷提取等等。

无论那种提取方式，都是将公积金余额从第一个帐号提到第二个帐号里。

如果你的贷款银行与你公积金卡的发卡银行是同一家银行，你可以选择将公积金卡的银行帐号作为还款帐号，即第二个帐号与第三个帐号是同一帐号，那末，提取出的公积金将直接划扣还款，不足部分需自行补交。

如果第二三个帐号不是同一家银行，则需将提取出的公积金由第二个帐号转帐到第三个帐号，同时补齐不足的部分。

当然，提取出的公积金也可做他用，但需在到期还款日前在第三个帐号里存足还款余额，以避免出现逾期，影响信用记录，

感谢邀请，不明之处请关注微信公众号:隔岸观楼！谢谢！

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