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从深圳蛇口起家的招商地产（000024.SZ），正凭借其磨砺纯熟的综合片区开发模式进军全国。与国内其他龙头房地产企业显著不同的是，招商地产更多时候扮演的是一个城市运营商的角色，逐渐形成了以产业、居住为核心的社区综合开发模式。

正是这一开发模式，搭建起招商地产独特的业务架构。在产品条线上的多元化，使招商地产在面对政策调控时具有了更高的抗风险能力和灵活性，并被认为属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。

城市运行模式领航

成立于1984年的招商地产，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一。目前位列中国房地产上市企业TOP10第四，中国房地产品牌价值10强，位列国资委重点支持的5家央属地产企业范畴。

招商地产一直倡导的“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。

与局部的个体开发相比，综合开发更像是对一个城市进行全面规划，类似于一部完整的戏与一个场景的关系，因而具有无以复加的优势，其社会和经济效益非常显著。除了深圳蛇口和福建漳州，招商地产正在将其复制到全国。

在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业、房地产中介服务和供电供水。其中出租物业、物业管理和供电供水能给公司带来大量稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业管理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提供服务。

而多元化的业务支撑，使招商地产在应对房地产调控中继续保持了其一贯的财务稳定性。根据公告，招商地产上半年实现营业收入69.82亿元，其中销售收入42亿元。前三季度公司共实现营业收入95.85亿元，预计销售收入80亿左右。

招商地产一直秉承稳健的财务管理风格，低杠杆运作。今年前三季度，公司现金稳定在100亿元左右，预收款项稳定在90亿元左右。截至三季度末，公司现金占短期借款比例达到了411%，净负债率为14%，行业整体资金链的紧张并未对公司经营造成明显影响，公司的资产负债水平远低于行业水平。

稳健的财务状况和拿地策略将保证招商地产安全地度过房地产调控，而大股东在土地储备方面的支持，也可以帮助公司回避一些拿地风险。从资产的角度，较高的投资物业占比，除了给公司带来稳定的租金收入外，也提供了从深圳旧城改造规划中获益的可能性。

投资性物业经营是招商地产在住宅开发外的最重要部分，公司在未来仍将增持优秀的物业用于出租，以期带来长久而稳定的回报。据测算，同样的物业，开发的利润是土地开发的4倍，而房屋租赁是土地开发的7倍，因此增持优秀的出租物业也是保障公司长远利益的重要战略选择。

截至2009年末，招商地产主营业务构成中，房地产开发与销售占比84%，出租物业占比5%，两项合计占比达到90%。园区供电供水业务占比6%，物业管理占比4%。根据公司目前的发展战略来看，房地产开发销售和出租物业占比仍将继续上升。

的分析报告称，招商地产预售锁定率高，财务状况良好，总体来看属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。的报告则认为，无论从哪个角度看，招商地产都是地产股中难得的防守性品种，属于防守性最佳的房地产开发商。

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