一二手房价格倒挂再现沪市物业

一、二手房价格倒挂再现沪市

自 3.30新政 颁布以来，全市一二手楼市成交量均出现了显著的增长。特别是二手房市场，在月连续四个月成交量高居3万套以上水平，可以说已经达到了历史的高位。房东在市场火热的情况下普遍提高了房源的价格，由此也导致了部分区域一二手房价格倒挂行情的出现。当然，不同区域一二手房价格倒挂的影响也因区域本身的不同特性而有所区别。

大场板块:各取所需，一二手房销售和谐相处

经纬城市绿洲是大场板块的主力楼盘之一，并且由于项目的体量较大，出现了一二手房源均有大量在售的情况。今年以来，经纬城市绿洲已经售出了1100余套一手房源，均价为2.4万元/平方米。当然，由于销售情况十分良好，近期其价格已经上升至2.6万元/平方米左右的水平。不过即便如此，其价格依然低于挂牌的同小区二手房源。据上海链家经纬店介绍：目前，经纬城市绿洲一期、二期的二手房源，单价在2.7万元/平方米左右，而三期的二手房源由于房龄更短，其单价达到2..9万元/平方米的水平。它们的价格都要略高于目前在售的经纬城市绿洲一手房源。

尽管如此，据门店介绍，经纬城市绿洲的二手房源受到一二手房价格倒挂的冲击并不算很大。据上海链家研究部监控的数据显示，今年月，该项目的二手房源已成交340余套，相当于去年同期的3.5倍，也称得上是成交可观的大盘。一方面，今年新政后大量购房需求涌入市场，很大程度上淡化了一手的分流作用。另一方面，客户的需求也存在着较大的不同，部分客户急于购买房产入住，2017年交房的一手房源显然无法满足他们的需求，所以必须购买二手房源；而对于并不急于入住的客户来说，价格相对较低、也较新的一手房源较受他们的欢迎。此外，由于一手房源为毛坯，客观上也相当于拉近了其和二手房源的价格差距。

北蔡板块:打好时间差，有助一手房推盘

在北蔡板块，传统的二手大盘大华锦绣华城则受到了附近的一手新盘陆家嘴锦华苑的挑战。陆家嘴锦华苑的成交主要集中在7月，而经过月的大量成交后，大华锦绣华城正处于高性价比房源十分紧缺的时段，报价普遍达到4..5万元/平方米，而陆家嘴锦华苑的成交均价则在3.8万元/平方米左右，占据了明显的优势。

据上海链家锦绣华城一店介绍，陆家嘴锦华苑7月热销的时期，给附近的二手房带来了较大的冲击，虽说7月链家成交的大华锦绣华城二手房源并未减少，但多是前期就已经达成意向的房源，而从客户的意向来看，7月较6月大约减少了四分之一。不少正在看房的客户都遭到了一手项目的分流，这些客户往往会走访周围多个一二手楼盘并货比三家，因此虽然表面上带看量并未明显减少，但带看的成功率则大打折扣。

虽然新生代美女不断涌现 陆家嘴锦华苑此次对周边二手楼盘造成较大冲击，一方面，与其推盘的时机有着较大的关系。7月正是二手楼盘因前期过大的消耗而出现有效房源紧缺的时候，在这一节点入市，可以说选时精准，收获颇丰。另一方面，陆家嘴锦华苑为精装修房源，交房时间是明年年中，因此交房晚的劣势并没有经纬城市绿洲一手房源那般明显。

然而，随着陆家嘴锦华苑的销售逐渐进入尾声，大华锦绣华城部分房东的心态发生了变化，他们认为一手房源的分流作用很快会消失，二手房源成交将变得更为容易，因此再度上调了价格，部分房源的报价已经接近5万元/平方米。

专家观点

上海链家研究部总监陆骑麟表示：今年的 3.30新政 对整体楼市都有很明显的推动作用，不过相对来说，二手房市场受到的影响更为显著，特别是营业税 5改2 政策对于二手房市场的影响比一手房直接得多。并且，相较存在业绩和资金链顾虑的开发商，二手房房东对于价格的上调往往显得没有多少后顾之忧，灵活性也较强。这些因素也就导致了部分区域出现一二手住宅价格倒挂现象。如果二手房市场的火热行情得到延续，这样的情况很可能在暑期后继续出现，并随着9、10月开发商推盘量的增大，出现在更多的区域。

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