万科一家独大的时代柔软

一边争人材，一边涨房租，南京租赁市场想怎么弄？

今年的1月16日，“京东云智能产业华东区域总部”项目签约落户南京麒麟高新区，该项目覆盖华东六省一市，将打造京东云智能产业协同创新络华东总部、华东数字经济产业集聚中心、华东数字经济产业服务中心三大板块，助力麒麟人工智能产业。

而就在不久前，阿里巴巴南京中心也正式入驻建邺高新区。据了解，包括天猫、口碑、本地生活、大麦、飞猪等阿里巴巴在江苏的业务团队也将实现陆续搬迁，预计最终入驻人员将达3200人，阿里巴巴南京中心也将成为阿里巴巴集团业务线的办公会聚地。

其实不只是阿里与京东，还有很多科技、金融、服务业等领域知名品牌也纷纭入驻南京，就连号称人工智能“国家队”的中科院自动化研究所也宣布落户麒麟。

1大型企业带来更多年轻租客

为何南京，能够吸引这么多的知名企业呢？除了南京本身的城市魅力与发展前景以外，恐怕还是要得益于南京最新发布的计划政策。

12月24日，《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案通过该局官公布，2035南京城市总体规划的目标愿景是：从区域、空间、产业、文化、品质等五个方面动身，努力将南京建设成具有全球影响力的创新名城与美丽古都。

而一个城市的创新力与影响力，固然少不了大型企业的扎根。南京凭仗自己优秀的商业环境与深厚的文化底蕴，吸引了一大批的高新企业前来入驻，也为城市的发展增添了很多活力。

大量知名企业能带来的，不仅仅是城市经济实力的提升，还有一大批年轻租客的注入。以阿里为例，据最新数据统计，阿里总员工超过8万人，80、90后员工占比93%，意味着至少有74000多人是80后和90后。

若按此比例推算，随着时间的推移，在未来的阿里巴巴江苏总部，90后工作群体占比还将进一步扩大。

另外，南京高校云集，全市在宁普通高等学校约有53 所（不含部队院校），在校学生（不含研究生）约71.74 万人，在宁高校及研究生培养机构在学研究生约11.04 万人。随着南京“宁聚计划”等人材政策力度加大，高校毕业生留宁意愿增强，租赁市场的潜伏客群量增多。

而对于经济实力尚且不足的年轻人来讲，在没有依托的情况下，租房就成了成家立业的唯一方式。

有数据统计，在南京的租客群体中，90后租客占比36.4%，80后占比36.0%。而在这其中，男性租客占比高达57.1%，女性租客比重为42.9%。所以说，阿里与京东等大型企业的到来，加上南京发展创新型城市的人才需求，必将会致使年轻租客群体的进一步扩大，南京当地的房租租赁行业，又将迎来新的机遇。

早在2017年12月，全国各大城市就开始进行“人才抢夺大战”。南京市政府率先发布《关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实行意见》，意见中表示，今后应届高校毕业生，及全日制研究生以上学历人员，在南京就业创业即可落户。

直接落户的学历要求也开始放宽，从原先的研究生及以上学历转变为应届高校生就业创业就可落户。

另外，南京也开始积极展开青年大学生就业见习和创业见习活动，相应给予3—6个月见习生活补贴，补贴标准提高到本市最低工资标准的70%。

对创业方面，青年大学生、就业困难人员在我市实现首次创业并正常经营纳税6个月以上的，给予一次性4000元的创业成功奖励。

截至2018年5月底，南京“人口新政”实行半年多，已新增就业参保大学生人数9.5万人，同比增长31.4%。南京市人社局的统计显示，1—4月全市新增就业参保人数为14万人，比去年同期净增2.7万人，同比增长24.2%。

2价格高低成重要因素

对工薪不高的刚毕业大学生来说，他们租房关注的首要因素，当然是租赁价格的高低。

从年份方面来看，从 2013 年至今，南京全市平均租金一直呈平稳上升趋势，从 2013 年的 2198 元，到 2018 年（前四个月）的 2656 元，上涨 458 元，涨幅约 21%。

再从南京各区租金来看，区域差异照旧较为明显。建邺区套均租金4126元，建筑面积单位租金56.9元/㎡，位列第一。而浦口区的套均租金仅为1906元、建筑面积单位租金22.9元/㎡。不同区租金的巨大差异，也说明了其受地段影响之大。

最明显的是，高段位租金比重再次上涨。3500元以上租金段占比高达31.4%，元租金段占比也达到28.9%，而1500元以下的低位租金段占比不足两成，南京整体房租价格又上升了一个台阶，低价房也许一屋难求。

近日，国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》正式实施，即1月1日起，符合条件的纳税人可以享受住房贷款利息、住房租金、赡养老人等6项个税专向附加扣除。

这本身是一件好事，但是房东一方支出的增加，也加剧了房东与租客之间的矛盾，从而很有可能引起房租的上涨，租房支出增多。

租金的上涨，对年轻租客的心态与选择也有很大影响。有些年轻人工薪较高，公司待遇好，能够忍耐房租的小幅度上涨，而在这其中，也有一些年轻人，选择离开南京，去那些房租较低，人才竞争压力小的城市。这对于正在向一线城市迈进的南京来说，难免会造成人材的流失，不利于南京的城市发展。

对此，南京也出台了相关政策，在南京的《2018年南京市城乡建设计划》中，新出让土地中计划安排300万平方米租赁住房，筹集租赁房源100万平方米。这就说明，未来将有更多的专门为年轻人打造的租赁社区，生活的便捷度与舒适度将会得到提升。

为了让年轻群体在南京有安身之处，南京也积极的开展了一系列住房租赁工作。在《2018年南京市城乡建设计划》中，南京土地市场方面规定：新出让土地中计划安排300万平方米租赁住房，筹集租赁房源100万平方米。

截至2018年12月28日，南京已成功出让租赁地块14幅（包括挂租赁地块），总面积46.4万方。南京土地出让规则中也将原来“达到最高限价时，在本地块内竞争保障性住房建筑面积”更改成“达到最高限价时，在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积”，以此推动租赁市场的发展。

另外南京市还对高校毕业生最长有36个月的租房补贴，补贴标准为本科生600元/月，硕士800元/月，博士1000元/月，以此吸引更多年轻人才的留宁，无形之中也为开辟南京租赁市场提供了更有益的环境和条件。

3租赁机构需改变迎接新机遇

预计到2023年，中国的租赁人口将到达2.48亿人。与以往不同的是，90后的传统家居思想发生了一些改变，大约有4成的90后表示，能够接受一直租房，不希望背负房贷的巨大压力，也更向往自由洒脱的生活。

在这其中，也与90后更为随意的消费观，有不可分割的关系。

南京未来的房租租赁市场的竞争可能会更加剧烈，各租赁机构争相抢客的现象重现。但这或许是件好事，年轻租客的选择会更多，能够享受到的租赁优惠会更大，针对租赁市场的各种政策、管理制度也将会不断完善。

目前，长租公寓在南京产品扩大速度很快。根据目前搜集的资料来看，从数量方面而言，南京市场上的传统房屋机构的公寓品牌和独立公寓品牌并不少，已出现“遍地开花”局势。

作为年轻人较为爱好的长租公寓，更应当抓住这个契机，宣传自己的品牌，必要时出台优惠政策，努力在新时期年轻群体吸引更多的关注，为自己以后在租赁市场的号召力与影响力打下基础。

各大公寓品牌更应该趁此机会，加强合作，进一步完善产品质量与服务水准，给予更安全与贴心的服务，打造高信誉与高口碑，实现互利共赢，斩获更多的市场份额，推动长租公寓租赁市场良性发展。

在政府方面，也可以进一步加大留宁应届生就业优惠措施，防止人才流失。同时，对于南京房屋租赁市场进行进一步规范与束缚，保证价格的公道与房源的真实性，让前来打拼的年轻人真正感受到南京城市的魅力。

未来，南京租房市场竞争或将白热化，如想脱颖而出，除强大的资金支持以外，更应当看中房屋的高品质与租赁流程的规范化。

租赁市场的稳定事关人才大计，更关乎一个城市未来的发展进程。随着南京产业与经济的不断发展，租房的年轻人也会愈来愈多。这对南京房地产市场来说是契机，是幸事，也是一次新的挑战。

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