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海宁皮城(002344):销地外延空间起航 全产业链内涵深度挖掘

近日，我们对公司进行了实地调研，并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。1．销地扩张全面打开外延空间。目前我国皮革市场的产地主要集中在河北、辽宁佟二堡、海宁三大地区，公司今年9 月底的成都项目打破了产地市场外延空间局限性的瓶颈，成为广阔销地市场拓展的里程碑，而近期公告的哈尔滨项目及正在筹备的北京地区项目更是进一步证明了皮各家厂商在下游页搜索质量上的比拼已经血流成河革专业批发市场收入主要增量渠道的可持续性。外延增量可期的同时， 公司租售并举的盈利模式具备高盈利，抗周期性的特点，但在市场化租金定价模式下，内涵杠杆的幅度及波动则与经济周期密切相关，就相对成熟的物业而言，去年提租幅度平均在38%的水平，最差的 年提租不到10%，今年在%之间，目前原材料成本的高企及经济环境的不确定性也使得商户经营信心下降， 从而减少了产品备货量。但下游商户对于商铺的需求还是整体供不应求的格局，公司在租金及承租权定价方面还是具备较强的议价能力，具体到主要项目看：

〃五期项目品牌生活馆将于本月底开业，总建筑面积18 万平，装修即开始交租，确认收入按月确认。租金水平为147.6 元/平/月，与前期主要项目 元/平/月的平均水平略低，实际是为五期业态的提档升级提供了契机：不同于之前的品类区隔，本期将以品牌划分，招取一些大户，进行大店制的探索，从之前的几十平拓展到400 平左右的水平。此外还进行了两大创新：一是品类创新，一楼开辟时装品牌，以厂家直供压缩渠道的类工厂店模式经营，引入雅莹、玖姿、凯撒等知名品牌；二是品牌创新，开设国际馆，进行特定国家的皮革制品招商，通过西班牙、土耳其当地的皮革协会洽谈并把控质量，引入当地的二三线纯正本土品牌。虽然基于关税因素，产品价格优势并不显着，但从设计及原料质地等方面经超出国内制造水平；同时外商单个品牌很难打开国内市场，海宁无疑是其品牌国际化延伸的绝佳平台，从而实现了两者稳固的双赢格局。 〃成都市场位于北部商贸新城的规划中，距离市中心 公里，规划总建面45.6 万平米，其中市场部分面积约16 万平米，项目纯租金收入约67.75 元/月/㎡，承租权费共2.14 亿元，按3 年摊销。作为首个销地时至今日项目，上游资源仍以海宁当地为主：皮衣当地仅占10%，箱包当地占一半，而总的品类构成中又仅有20%的比例。该项目9 月份已经开始了大量的营销推广活动。而针对远距离的物流瓶颈， 商户主要通过第三方物流专线解决，成本不高，主要由商户自身承担费用。本项目吸取了新乡异地扩张的问题经验：一是没有选择郑州中心城市，客源吸引没有达到预期的50%；另外一个问题选址不能太中心，依靠外地客源为主，停车压力较大。成都项目在避免了上述两大主要问题的基础上，预计绝大部分商户当年能够实现盈利。另外，成都和新乡因为有出售部分首年租金按照建筑面积计算，第二年会变回可使用经营面积的口径，两者通常差一倍。