房企资产负债率攀升明年将迎集中还债期

[导读]近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张，负债大幅增加。但随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控。

近日，昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险。

对此，业内人士表示，近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张，负债大幅增加。但随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控。

京奥港并不是唯一面临困难的“地王”。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。日前，北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动。

中原地产首席分析师张大伟表示，近两年来，房企积极抢地，对市场过度乐观。但在限价下，高价地项目入市难度高，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

而对于房企激进扩张的深层原因，一名业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。根据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977那场面不亚于任何一场国际大赛。奥运名单历来受关注.8万平方米，其中85.5%来自并购。

“出于生存考虑，房企激进做大企业规模，而这些企业资金往往是高成本、高杠杆。”上述人士说。中国住房报告课题组成员刘伟也表示，房地产行业是典型的高负债行业，今年市场资金面整体偏紧，中小型房企资金获得难度增加，带来了资金成本大幅上升，一旦销售状况不理想俄罗斯满足亚洲对可持续能源的需求正日益受到重视。，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

WIND统计数据显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高;净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。

事实上，2018年迎房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

对此，一位房企人士坦言，2018年对于房企来说极为重要，市场回暖，资金链缓冲，企业将大步前进，但也有可能的是，调控继续紧缩，房企资金链难以承受，只能从头再来。

中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。

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