游戏法师房企出海融资触碰美元债汇率暗礁kisi

对于部分内地房企而言，汇率风险或许曾经仅仅是美元债发行过程中的一句风险提示，然而如今其正在财务报表中吞噬房企本就已经来之不易的利润。

于是，在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾经 融资成本低得不好意思说 的美元债，也开始展现其 狰狞 的一面。多家房企的融资成本也隐性大幅上升、甚至翻倍， 汇率陷阱 也正成为中介机构人士之间的聊资。

2014年以来，人民币累计贬值幅度已经超过7.5%。美元债发行利率原本较低的房地产企业尚可承受，但对部分发行利率本就较高的房企而言，其融资成本更是雪上加霜。更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有止步，负债端的隐性成本还可能进一步上升。

美元债看起来很美

2012年至2014年年初，由于美国连续量化宽松政策的实施，全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言，国内融资成本的相对高企和难度的加大，使得它们有动力去海外寻求成本更为低廉的资金。

券商统计数据显示，仅去年上半年，中国企业境外美元债券发行总规模已近那就先把他们打回去吧59 亿美元，刷新历史纪录。券商预计，美元债券和离岸人民币债券的去年全年融资规模有望分别达到1250亿美元和2500亿元人民币。

刷新历史纪录的背后，美元债确实看起来很美。从表面上来看，美元借款确实利率较低，中国最优质企业发行的多年期美元债利率大多在 %-6%之间。万科201 年首次境外美元债券发行时，该笔8亿美元的5年期债券的年票息率仅为2.625%。

但是，值得一提的是，内地房企融资成本差距悬殊，如上所述，万科当年美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到 %-6%左右的票息率，而据《证券》不完全统计，，二、三线房企所发行的美元债券利率最高可达1 .5%左右，较为普遍融资成本也接近10%。例如，旭辉控股集团于201 年4月发行五年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率高达12.25%；此后的201 年9月，该公司额外增发2.25亿美元，实际年度利息成本为11.11%；2014年该公司继续发行美元债，本金额为2亿元，实际利息成本降至8.99%。

此外，据中介机构人士向本报介绍，二、三线内地房企在海外发债过程中普遍遭遇评级过低，房企在海外获得的评级多数为B级或类似的对应级别。对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关。

融资成本有暗礁

与传如果也有其他敌人提前来到统商业银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率可谓牵一发而动全身。

2014年以来，人民币兑美元汇率升值止步，并曾经出现几次突然快速大幅贬值。如果从201 年12月 1日6.1的人民币中间价起算，至今年1月8日人民币中间价的6.56 6，人民币汇率累计已经贬值4600个基点，贬值幅度超过7.5%。

人民币如果贬值5个百分点，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨5个百分点左右 ，一位股份制银行投行人士对《证券》表示， 随着美国经济弱复苏以及持续加息预期增强，美元中长期走强的趋势已经出现。

此外，多家外资银行和财富管理机构的负责人近期均对《证券》表示，机构对于汇率态势的分歧在加大，对于今年人民币中间价极值的预测区间在6.. 之间。

如果按照目前的汇率水平计算，票息率最高的企业的资金成本将上升至17%以上，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本可能达到18%、甚至更高，即使是票息率较低的企业的融资成本也将上升至10%左右（同样考虑发行的财务成本因素）。对于部分企业而言，美元债的融资成本事实上已经翻倍。

当然，并非所有房企的美元债融资成本都必然会飙高，也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。不过，从公开资料来看，大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲或者是套期保值，利用衍生工具化解金融风险的可能性较小。

此外，有研究显示，内地房企美元债的偿还压力将在未来四年内出现，2016年将有约6 亿美元债券到期，这将是2015年到期债券规模的两倍，而到2018年和2019年，将出现债券到期高峰，每年有约120亿美元的债券到期。

境内开发贷敞开胸怀

从上述数据可以看出来，与境内贷款相比，房企美元债的融资成本最高可达银行贷款利率两倍或更高，最低也基本与信托融资成本持平。

事实上，相较于所谓 钱荒 的201 年，目前 涉房贷款 的获取变得更为容易。

据《证券》独家统计，截至去年上半年，16家上市银行 涉房贷款 的合计余额（均采用集团或合并口径相关数据）为14.86万亿元，较2014年年末的1 .65万亿元增长了8.86%。具体到开发贷，截至2015年6月末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款（开发贷）余额合计4.28万亿元，较2014年年底的4.01万亿元增长了6.7 %，较2014年中期的 .82万亿元增长了12.04%。从整体来看，股份制银行对于开发贷兴致十足，开发贷占比最高的7家银行中有6家为股份制银行，其开发贷占比在9.4%-12.8%之间。