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遭遇4月流拍后，近期朝阳洲两块居住用地重新以496万元每亩挂牌，其中一块以550万元成交。同期高新板块挂牌拍卖的几块土地，均获得不少开发商的青睐。

业内人士据此认为，一方面楼市成交量正在回暖，开发商对市场预期开始转好；另一方面，住宅用地推量的减少，使开发商手中的储备土地日渐减少，这就是近期南昌土地交易市场重新升温的市场背景。

朝阳洲拍出楼面新价

今年6月下旬，位于朝阳新城云锦路以南的JDP1121号地块以496万元/亩起拍价挂牌后，备受市场关注。拍卖当天，经三家公司前后举牌50余次，最终由江西新力置地投资有限公司以550万元/亩成交价竞得——楼面价格每平方米逾4100元。此前朝阳洲的最高楼面均价，是去年底华润置地在朝阳洲创下的每平方米 700余元。

今年4月，就是这一地块，挂牌后因无开发商报名曾一度流拍。仅仅时隔两个月，土地市场的风向为什么就会发生如此戏剧性的转变呢？江西老楼房地产评估顾问公司董事长殷升认为，同一地块前后拍出截然不同的结果，关键原因在于开发商对市场预期的改变。南昌楼市前期在限购又限贷等一系列调控政策的影响下，成交量下降，数据显示，今年1至5月，南昌商品房销售面积114万平方米，同比下降逾12%；其中，商品住宅销售面积85万平方米，同比下降逾21%。开发企业对政策和市场走向持观望态度，土地市场随即快速降温。然而，自5月中下旬开始，南昌楼市成交量开始回暖并呈持续上升趋势，其中6月20日至26日这一周，住宅成交近7万平方米，环比增长29%；非住宅成交面积7.2万平方米，环比增长近10倍……土地市场作为一级市场，历来被誉为房地产市场的“风向标”、“晴雨表”。殷升认为，开发商正是看到了整个房地产交易市场趋稳向上的态势，再获信心，一时间土地交易重回热闹场面。

几天前，高新区又推出4宗土地，在南昌公共资源交易中心公开挂牌拍卖。位于高新区创新二路以西、艾溪湖三路以南的JDP112 号地块，起拍价每亩186万元，联发、江投等5家开发企业参与竞拍，最终由江西路通房地产开发有限公司以每亩 16万元拍得。同时参与挂拍的高新JDP1124地块，挂牌价每亩220万元，成交溢价到每亩 5万元……

开发商储备用地减少

“现在不得不积极拿地，因为大多数开发商手上没有多少储备土地了”，当记者问到缘何朝阳新城淡季拍出楼面新地王时，南昌正荣(新加坡)置业有限公司营销副总监付方辉如是说。

殷升给记者算了这样一笔账，2010年南昌楼市成交量约400万平方米，平均容积率按2计算，去年共消耗土地约 000亩。根据老楼地产中心分析的结果，2010年南昌共成交商住用地64宗，总成交面积4900亩；其中，纯住宅用地仅19宗约1 19亩，商住用地2594亩，整体上看，住宅土地供应明显吃紧于市场消化量。

今年1至5月，南昌市区房地产开发土地累计出让19宗、1864亩，其中5月土地市场无开发项目用地挂牌。据殷升介绍，此前商业用地一般在商品房开发用地中占比10%至20%，随着近年来各城区配套建设的风头日盛，去年商业用地供应比例增加到 0%左右。殷升预估，这一数据今年还将进一步增加到40%。为此不难断定，在有限的土地供应之下，住宅用地日渐趋紧。

“另一方面，随着开发经验的不断积累，各开发商特别是品牌开发商，开发能力进一步增强。以大家所熟知的绿地、恒大等房地产开发企业为例，从拿地到产品上市销售，仅仅只需要几个月的时间。他们有多少土地都吃不饱”，殷升就此认为，开发商开发速度的增加与政府供地限度的相互作用，更多的开发商储备用地无疑日渐下降，市场运作能力较弱的小开发商，或将加剧淘汰出局。

普通住房供地亟待加大

另据统计，今年1至5月，南昌市商品房规划报建面积为2 4万平方米，同比有所下降，其中，住宅规划报建1 0万平方米，环比下降21%。受国家宏观调控及银根紧缩等政策影响，开发企业进入政策适应期和观望期，从年初开始，楼市新增开工面积逐月减少，1至5月商品住宅开工量不足90万平方米，同比下降45%。开发量减少的同时，限购等一系列政策影响又在发生作用，不少开发企业不得不将产品开发的重点，由住宅转向了非限购的商业地产以及受影响较小的高档住宅。

业内人士普遍认为，为确保房地产市场持续稳定发展，一方面开发商要加大开发的规模和力度，同时调整好开发产品的结构；政府主管部门则应增加普通商品住房土地的供应，以保证中低价位、中小套型普通住房的有效市场供应。(记者 熊凤玲)

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